有価証券報告書（通常方式）

第５【経理の状況】

１．財務諸表の作成方法について

当社の財務諸表は、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和38年大蔵省令第59号）に基づいて作成しております。

２．監査証明について

当社は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、事業年度（2021年10月１日から2022年９月30日まで）の財務諸表について、シンシア監査法人による監査を受けております。

３．連結財務諸表について

当社は子会社がありませんので、連結財務諸表を作成しておりません。

４．財務諸表等の適正性を確保するための特段の取組みについて

当社は、財務諸表等の適正性を確保するための特段の取組みを行っております。具体的には、会計基準等の内容を適時・適切に把握し会計基準の変更等に迅速に対応するため、財務・会計専門誌の定期購読及び監査法人等が主催するセミナーへの積極的な参加を行っております。

１【財務諸表等】

（１）【財務諸表】

①【貸借対照表】

		（単位：千円）
	前事業年度（2021年９月30日）	当事業年度（2022年９月30日）
資産の部
流動資産
現金及び預金	690,086	849,130
販売用不動産	※１ 1,297,292	1,281,547
貯蔵品	2,812	1,887
前払費用	24,374	22,621
未収還付法人税等	13,350	-
未収消費税等	92,674	-
その他	19,347	9,531
貸倒引当金	△671	△753
流動資産合計	2,139,265	2,163,964
固定資産
有形固定資産
建物	※１ 6,523,620	6,158,032
減価償却累計額	△1,502,141	△1,602,918
建物（純額）	※１ 5,021,479	4,555,114
構築物	56,974	55,370
減価償却累計額	△41,087	△42,163
構築物（純額）	15,886	13,206
車両運搬具	12,515	12,515
減価償却累計額	△12,515	△12,515
車両運搬具（純額）	0	0
工具、器具及び備品	59,411	66,004
減価償却累計額	△36,958	△36,888
工具、器具及び備品（純額）	22,453	29,116
土地	※１ 8,477,843	8,322,837
リース資産	3,744	3,744
減価償却累計額	△811	△1,560
リース資産（純額）	2,932	2,184
有形固定資産合計	13,540,596	12,922,459
無形固定資産
特許権	162	108
借地権	27,425	27,425
商標権	2,855	1,973
ソフトウエア	60,517	37,461
その他	1,656	1,581
無形固定資産合計	92,616	68,549
投資その他の資産
投資有価証券	77,095	67,076
出資金	13,180	8,180
関係会社出資金	8,000	8,000
長期貸付金	38,592	38,239
破産更生債権等	20,961	20,961
長期前払費用	26,947	24,676
その他	96,328	80,732
貸倒引当金	△26,303	△23,853
投資その他の資産合計	254,802	224,011
固定資産合計	13,888,015	13,215,020
資産合計	16,027,281	15,378,984

		（単位：千円）
	前事業年度（2021年９月30日）	当事業年度（2022年９月30日）
負債の部
流動負債
短期借入金	※１ 1,170,000	※１ 579,000
１年内返済予定の長期借入金	※１,※３ 252,206	※１,※３ 258,348
1年内償還予定の匿名組合預り金	1,009,800	133,800
リース債務	823	823
未払金	86,221	136,192
未払費用	56,031	63,212
未払法人税等	5,147	7,878
未払消費税等	-	28,753
契約負債	-	53,424
前受金	95,984	94,691
預り金	6,931	7,526
賞与引当金	5,971	5,260
その他	859	761
流動負債合計	2,689,977	1,369,674
固定負債
長期借入金	※１,※３ 6,050,111	※１,※３ 5,782,322
匿名組合預り金	3,164,020	4,101,540
繰延税金負債	41,269	34,619
リース債務	2,471	1,647
その他	225,005	211,178
固定負債合計	9,482,878	10,131,308
負債合計	12,172,855	11,500,983
純資産の部
株主資本
資本金	1,387,642	1,387,642
資本剰余金
資本準備金	922,602	922,602
その他資本剰余金	217,881	217,881
資本剰余金合計	1,140,484	1,140,484
利益剰余金
その他利益剰余金
固定資産圧縮積立金	151,838	149,835
繰越利益剰余金	1,190,347	1,215,244
利益剰余金合計	1,342,186	1,365,079
自己株式	△40,981	△40,981
株主資本合計	3,829,332	3,852,225
評価・換算差額等
その他有価証券評価差額金	24,004	14,679
繰延ヘッジ損益	△4,896	△2,356
評価・換算差額等合計	19,107	12,322
新株予約権	5,985	13,453
純資産合計	3,854,425	3,878,001
負債純資産合計	16,027,281	15,378,984

②【損益計算書】

		（単位：千円）
	前事業年度 (自　2020年10月１日　至　2021年９月30日)	当事業年度 (自　2021年10月１日　至　2022年９月30日)
売上高	1,841,398	※１ 2,159,719
売上原価	1,000,229	1,340,148
売上総利益	841,168	819,570
販売費及び一般管理費	※２ 547,427	※２ 593,019
営業利益	293,741	226,551
営業外収益
受取利息	1,872	1,260
受取配当金	1,346	1,663
受取手数料	9,002	13,844
受取和解金	12,000	-
その他	4,723	2,212
営業外収益合計	28,944	18,979
営業外費用
支払利息	83,083	84,876
匿名組合損益分配額	98,258	67,749
その他	11,487	2,097
営業外費用合計	192,829	154,723
経常利益	129,856	90,807
特別利益
新株予約権戻入益	-	1,039
特別利益合計	-	1,039
特別損失
固定資産除却損	-	485
特別損失合計	-	485
税引前当期純利益	129,856	91,361
法人税、住民税及び事業税	49,941	24,727
法人税等調整額	△7,635	6,237
法人税等合計	42,305	30,965
当期純利益	87,550	60,396

【売上原価明細書】

		前事業年度（自　2020年10月１日至　2021年９月30日）		当事業年度（自　2021年10月１日至　2022年９月30日）
区分	注記番号	金額（千円）	構成比（％）	金額（千円）	構成比（％）
不動産売上原価
土地		94,217	9.4	124,884	9.3
建物		5,083	0.5	340,968	25.4
計		99,301	9.9	465,853	34.8
不動産賃貸原価	※	900,407	90.0	873,606	65.2
その他		520	0.1	688	0.1
当期売上原価		1,000,229	100.0	1,340,148	100.0

(注) ※ の主な内訳は次のとおりであります。

項目	前事業年度（自　2020年10月１日至　2021年９月30日）	当事業年度（自　2021年10月１日至　2022年９月30日）
減価償却費	183,489	175,847
地代家賃	364,338	364,290
業務委託費	107,922	107,850
租税公課	86,574	74,999

③【株主資本等変動計算書】

前事業年度（自　2020年10月１日　至　2021年９月30日）

								（単位：千円）
	株主資本
	資本金	資本剰余金			利益剰余金			自己株式	株主資本合計
		資本準備金	その他資本剰余金	資本剰余金合計	その他利益剰余金		利益剰余金合計
		資本準備金	その他資本剰余金	資本剰余金合計	固定資産圧縮積立金	繰越利益剰余金	利益剰余金合計
当期首残高	1,387,642	922,602	217,881	1,140,484	153,841	1,147,759	1,301,601	△40,981	3,788,747
当期変動額
剰余金の配当						△46,966	△46,966		△46,966
固定資産圧縮積立金の取崩					△2,003	2,003	-		-
当期純利益						87,550	87,550		87,550
株主資本以外の項目の当期変動額（純額）
当期変動額合計	－	－	－	－	△2,003	42,588	40,584	－	40,584
当期末残高	1,387,642	922,602	217,881	1,140,484	151,838	1,190,347	1,342,186	△40,981	3,829,332


	評価・換算差額等			新株予約権	純資産合計
	その他有価証券評価差額金	繰延ヘッジ損益	評価・換算差額等合計	新株予約権	純資産合計
当期首残高	28,451	△7,243	21,207	-	3,809,955
当期変動額
剰余金の配当					△46,966
固定資産圧縮積立金の取崩					-
当期純利益					87,550
株主資本以外の項目の当期変動額（純額）	△4,446	2,346	△2,099	5,985	3,885
当期変動額合計	△4,446	2,346	△2,099	5,985	44,470
当期末残高	24,004	△4,896	19,107	5,985	3,854,425

当事業年度（自　2021年10月１日　至　2022年９月30日）

								（単位：千円）
	株主資本
	資本金	資本剰余金			利益剰余金			自己株式	株主資本合計
		資本準備金	その他資本剰余金	資本剰余金合計	その他利益剰余金		利益剰余金合計
		資本準備金	その他資本剰余金	資本剰余金合計	固定資産圧縮積立金	繰越利益剰余金	利益剰余金合計
当期首残高	1,387,642	922,602	217,881	1,140,484	151,838	1,190,347	1,342,186	△40,981	3,829,332
会計方針の変更による累積的影響額						△23,413	△23,413		△23,413
会計方針の変更を反映した当期首残高	1,387,642	922,602	217,881	1,140,484	151,838	1,166,934	1,318,773	△40,981	3,805,919
当期変動額
剰余金の配当						△14,089	△14,089		△14,089
固定資産圧縮積立金の取崩					△2,003	2,003	-		-
当期純利益						60,396	60,396		60,396
株主資本以外の項目の当期変動額（純額）									-
当期変動額合計	-	-	-	-	△2,003	48,309	46,306	-	46,306
当期末残高	1,387,642	922,602	217,881	1,140,484	149,835	1,215,244	1,365,079	△40,981	3,852,225


	評価・換算差額等			新株予約権	純資産合計
	その他有価証券評価差額金	繰延ヘッジ損益	評価・換算差額等合計	新株予約権	純資産合計
当期首残高	24,004	△4,896	19,107	5,985	3,854,425
会計方針の変更による累積的影響額					△23,413
会計方針の変更を反映した当期首残高	24,004	△4,896	19,107	5,985	3,831,012
当期変動額
剰余金の配当					△14,089
固定資産圧縮積立金の取崩					-
当期純利益					60,396
株主資本以外の項目の当期変動額（純額）	△9,325	2,540	△6,785	7,467	682
当期変動額合計	△9,325	2,540	△6,785	7,467	46,988
当期末残高	14,679	△2,356	12,322	13,453	3,878,001

④【キャッシュ・フロー計算書】

		（単位：千円）
	前事業年度 (自　2020年10月１日　至　2021年９月30日)	当事業年度 (自　2021年10月１日　至　2022年９月30日)
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益	129,856	91,361
減価償却費	215,345	206,795
受取利息及び受取配当金	△3,218	△2,923
支払利息	83,083	84,876
匿名組合損益分配額	98,258	67,749
棚卸資産の増減額（△は増加）	119,429	486,973
その他	△165,791	180,413
小計	476,964	1,115,247
利息及び配当金の受取額	2,969	2,923
利息の支払額	△85,791	△84,818
匿名組合損益の分配額	△87,561	△66,416
法人税等の支払額	△160,655	△22,777
法人税等の還付額	921	13,350
受取和解金	-	12,000
営業活動によるキャッシュ・フロー	146,846	969,508
投資活動によるキャッシュ・フロー
定期預金の預入による支出	-	△21,200
定期預金の払戻による収入	-	1,200
有形固定資産の取得による支出	△850,460	△29,353
無形固定資産の取得による支出	△6,662	-
長期貸付金の回収による収入	6,058	353
その他	△8,542	△5,170
投資活動によるキャッシュ・フロー	△859,606	△54,170
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入	1,320,000	479,000
短期借入金の返済による支出	△160,000	△1,070,000
長期借入れによる収入	2,439,000	605,800
長期借入金の返済による支出	△2,346,831	△867,446
匿名組合預り金の預りによる収入	1,586,540	1,171,720
匿名組合預り金の償還による支出	△2,753,200	△1,080,410
配当金の支払額	△46,954	△14,133
その他	△823	△823
財務活動によるキャッシュ・フロー	37,730	△776,293
現金及び現金同等物の増減額（△は減少）	△675,028	139,044
現金及び現金同等物の期首残高	1,364,215	689,186
現金及び現金同等物の期末残高	※ 689,186	※ 828,230

【注記事項】

（重要な会計方針）

１．有価証券の評価基準及び評価方法

その他有価証券

市場価格のない株式等以外のもの

　時価法（評価差額は全部純資産直入法により処理し、売却原価は移動平均法により算定）を採用してお

ります。

市場価格のない株式等

移動平均法による原価法を採用しております。

２．デリバティブ等の評価基準及び評価方法

デリバティブ

時価法を採用しております。

３．棚卸資産の評価基準及び評価方法

(1)販売用不動産

個別法による原価法（貸借対照表価額は収益性の低下に基づく簿価切下げの方法により算定）を採用しております。

(2)貯蔵品

総平均法による原価法（貸借対照表価額は収益性の低下に基づく簿価切下げの方法により算定）を採用しております。

４．固定資産の減価償却の方法

(1)有形固定資産（リース資産を除く）

定額法を採用しております。

なお、主な耐用年数は以下のとおりであります。

建物　　　16～50年

構築物　　６～40年

(2)無形固定資産（リース資産を除く）

定額法を採用しております。

なお、自社利用のソフトウエアについては、社内における利用可能期間（５年）に基づいております。

(3)リース資産

所有権移転外ファイナンス・リース取引に係るリース資産については、リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法を採用しております。

５．引当金の計上基準

(1)貸倒引当金

債権の貸倒損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を検討し、回収不能見込額を計上しております。

(2)賞与引当金

従業員の賞与金の支払に備えて、賞与支給見込額の当事業年度負担額を計上しております。

６．収益及び費用の計上基準

当社の主要な事業における主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点（収益を認識する通常の時点）は以下の通りであります。

①　不動産賃貸サービス及び不動産証券化サービス

不動産賃貸サービス及び不動産証券化サービスは、賃貸借契約に基づき居住用マンション、駐車場、店舗及び事務所等の賃貸件を顧客に使用収益させるものであり、「リース取引に関する会計基準」（企業会計基準第13号　平成19年３月30日）及び「リース取引に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第16号　平成23年３月25日）の範囲に含まれるリース取引として、収益を認識しております。

②　不動産売買

不動産売買は、主に賃貸物件の投資回収の出口戦略を担うものであり、顧客との契約に基づき当社は物件を引き渡す履行義務を負っております。当該履行義務は物件が引き渡される一時点で充足されることから、当該引き渡し時点において、収益を認識しております。

７．ヘッジ会計の方法

(1)ヘッジ会計の方法

繰延ヘッジ処理によっております。

(2)ヘッジ手段とヘッジ対象

ヘッジ手段…金利スワップ

ヘッジ対象…借入金の利息

(3)ヘッジ方針

当社の社内規程により定める基本ルールに基づき借入金利の変動に伴うキャッシュ・フロー変動リスクを回避する目的で金利スワップ取引を行っております。

(4)ヘッジ有効性評価の方法

ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計との比較により有効性を評価しております。

８．キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲

手許現金、随時引き出し可能な預金及び容易に換金可能であり、かつ価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっております。

９．その他財務諸表の作成のための基本となる重要な事項

消費税等の会計処理

棚卸資産に係る控除対象外消費税等は当期の負担すべき期間費用として処理しており、固定資産に係る控除対象外消費税等は「投資その他の資産」の「その他」として計上し、法人税法の規定する期間にわたり償却しております。

（重要な会計上の見積り）

　前事業年度（2021年９月30日）

新型コロナウイルス感染症の収束時期については合理的に見積ることはできないものの、翌事業年度以降において、事業への影響が一定程度継続するとの仮定に基づき、会計上の見積りを行っております。

なお、これによる当社の経営成績及び財政状態に与える影響については、現時点において重要性はありません。ただし、今後の状況の変化によって、判断を見直した結果、翌事業年度以降の財務諸表において重要な影響を与える可能性があります。

販売用不動産

(1)　当事業年度の財務諸表に計上した金額　1,297,292千円

(2)　識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報

①　算出方法

販売用不動産の正味売却価額（見積仲介手数料控除後）が帳簿価額を下回った場合は当該正味売却価額を貸借対照表価額とするとともに、正味売却価額と帳簿価額の差額は販売用不動産評価損として計上しております。

②　見積りに用いた主要な仮定

正味売却価額の算定における主要な仮定は将来の販売見込額であり、契約で合意された販売予定価格又は不動産鑑定事務所による外部評価額を基礎としております。

③　翌事業年度の財務諸表に与える影響

経済情勢、不動産市況の悪化等の外部経営環境の動向により正味売却価額が想定以上に下落した場

合、翌事業年度以降の財務諸表において販売用不動産の評価損を計上する可能性があります。

　当事業年度（2022年９月30日）

販売用不動産

(1)　当事業年度の財務諸表に計上した金額　1,281,547千円

(2)　識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報

①　算出方法

②　見積りに用いた主要な仮定

③　翌事業年度の財務諸表に与える影響

経済情勢、不動産市況の悪化等の外部経営環境の動向により正味売却価額が想定以上に下落した場合、翌事業年度以降の財務諸表において販売用不動産の評価損を計上する可能性があります。

（会計方針の変更）

（収益認識に関する会計基準等の適用）

「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号　2020年３月31日。以下「収益認識会計基準」とい

う。）等を当事業年度の期首から適用し、約束した財又はサービスの支配が顧客に移転した時点で、当該財又はサービスと交換に受け取ると見込まれる金額で収益を認識することといたしました。

これにより賃貸借契約時及び賃貸借契約更新時に一括して収益を認識していた礼金、更新料について、賃貸借契約期間にわたり収益を認識することといたしました。

収益認識会計基準等の適用については、収益認識会計基準第84項ただし書きに定める経過的な取扱いに従っており、当事業年度の期首より前に新たな会計方針を遡及適用した場合の累積的影響額を、当事業年度の

期首の繰越利益剰余金に加減し、当該期首残高から新たな会計方針を適用しております。

ただし、収益認識会計基準第86項に定める方法を適用し、当事業年度の期首より前までに従前の取扱いに従ってほとんどすべての収益の額を認識した契約に、新たな会計方針を遡及適用しておりません。

この結果、当事業年度の損益に与える影響は軽微でありますが、繰越利益剰余金期首残高が23百万円減少、繰延税金負債が10百万円減少しております。

収益認識会計基準等を適用したため当事業年度より「前受金」、「契約負債」に分けて表示することといたしました。なお、収益認識会計基準第89-2項に定める経過的な取扱いに従って、前事業年度について新たな表示方法により組替えを行っておりません。

さらに、収益認識会計基準第89-3項に定める経過的な取扱いに従って、前事業年度に係る「収益認識関係」注記については記載しておりません。

（時価の算定に関する会計基準等の適用）

「時価の算定に関する会計基準」（企業会計基準第30号 2019年７月４日。以下「時価算定会計基準」という。）等を当事業年度の期首から適用し、時価算定会計基準第19項及び「金融商品に関する会計基準」（企業会計基準第10号 2019年７月４日）第44-２項に定める経過的な取扱いに従って、時価算定会計基準等が定める新たな会計方針を、将来にわたって適用することといたしました。

なお、財務諸表に与える影響はありません。

（未適用の会計基準等）

　　　　　該当事項はありません。

（表示方法の変更）

該当事項はありません。

（貸借対照表関係）

※１　担保資産及び担保付債務

担保に供している資産は、次のとおりであります。

	前事業年度（2021年９月30日）	当事業年度（2022年９月30日）
販売用不動産	798,549千円	788,027千円
建物	2,573,617	2,361,312
土地	5,786,478	5,593,300
計	9,158,645	8,742,640

担保付債務は、次のとおりであります。

	前事業年度（2021年９月30日）	当事業年度（2022年９月30日）
短期借入金	1,170,000千円	579,000千円
1年内返済予定の長期借入金	252,206	258,348
長期借入金	6,050,111	5,782,322
計	7,472,318	6,619,671

（注）前事業年度及び当事業年度の担保に供している資産には、銀行取引に係る根抵当権が設定されているものの、これに対応する債務がないものが含まれております。

当該資産残高は前事業年度で107,532千円（極度額840,000千円）、当事業年度で103,650千円（極度額700,000千円）であります。

※２　固定資産の保有目的の変更

前事業年度（2021年９月30日）

該当事項はありません。

当事業年度（2022年９月30日）

　従来、固定資産として保有しておりました土地・建物・構築物469,530千円については、保有目的を変更し、当事業年度より販売用不動産に振り替えております。

※３　財務制限条項

前事業年度（2021年９月30日）

(1) 当社の借入金のうち、2014年９月26日付で㈱りそな銀行との間で締結した金銭消費貸借契約の借入金残高合計243,573千円には下記財務制限条項が付されており、当該条項に抵触し債権者の要請があった場合には、当該債務の一括弁済をする可能性があります。なお、当事業年度末において、当該財務制限条項を遵守しております。